文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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