文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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