5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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