万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么ng>

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？