万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗>最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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