“现在的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现(xiàn)像过去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低的；这(zhè)些都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，城建发展、脱销什么意思啊，什么叫做脱销京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债(zhài)率提高(gāo)到一(yī)个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实(shí)际(jì)上(shàng)，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各(gè)维度的(de)实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全(quán)国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报(bào)，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上游材脱销什么意思啊，什么叫做脱销料(liào)端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在(zài)进入(rù)存量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国(guó)过去的(de)数据充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对(duì)看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示(shì)，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 脱销什么意思啊，什么叫做脱销