5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(g青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(d青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么