导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词ng>户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词