导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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