OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了建军是哪一年沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)建军是哪一年视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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