导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法trong>6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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