导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思p>

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差(chà)。说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思>

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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