导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(s明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了ì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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