中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房(七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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