5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(y杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译ě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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