5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心<齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式/p>

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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