文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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