OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé比较长的古诗词，比较长的古诗10句)继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国比较长的古诗词，比较长的古诗10句资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了(l比较长的古诗词，比较长的古诗10句e)一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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