文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少831143是什么意思，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(s831143是什么意思hǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě831143是什么意思)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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