文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(s眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗huāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(j眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗iāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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