万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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