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不可名状的意思解释一下,不可名状 的意思

不可名状的意思解释一下,不可名状 的意思 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在(zài)的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示,房地产行业分(fēn)化的愈加明显,让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出,从行业来(lái)看,无论是业绩,还是估值,房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最底部,而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了(le)底部(bù),再往下的空间已经不大了。

  三(sān)道红(hóng)线等指(zhǐ)标

  成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

  那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢?

  洪灏提醒,在房(fáng)地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择,需(xū)要(yào)非常(cháng)小心,避免选(xuǎn)了半天,标的公司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外,洪灏(hào)指出,需要满足以下三(sān)个基准:有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的(de)。

  他(tā)还(hái)表示,如(rú)果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开发资金(jīn)来(lái)源,可以发现(xiàn),其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de),房(fáng)企的(de)主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下,哪些房企能(néng)从银行拿到钱,其(qí)实主要(yào)还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企,民营房企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难,所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显的分化,无论是(shì)在销(xiāo)售,还(hái)是(shì)融资等(děng)各个方(fāng)面都(dōu)非(fēi)常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好,但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

  陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示,在房地产行业内,我们的逻辑(jí)是,“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué),我们会特别重视(shì)企业的成本优势,更具体一点,就是它(tā)的净(jìng)借贷水平(净(jìng)负债(zhài)率)是不是(shì)行业内的(de)最低水平;利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的;融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行业内最(zuì)低的;建安成本(běn)是(shì)否也是业内最低(dī)的;这些(xiē)都是(shì)我(wǒ)们(men)看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

  需要注意的是,能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中,仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况,且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例,《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现,截至(zhì)2022年末,天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

  除(chú)此(cǐ)之(zhī)外,城(chéng)建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

  2022年激进扩张房企

  需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

  不难(nán)看出,即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企,其财(cái)务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的(de)是(shì),在2022年,不少(shǎo)国企,甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况(kuàng)。

  对房企而言,扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要,节奏把握准确,有助于房企储备(bèi)优质“弹药”;但过于乐观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市(shì)场,以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

  陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行(xíng)举例,它从2018年开始到2021年,连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33%左(zuǒ)右,完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián),这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了,其开始在一线城市进行大举拿地,净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33%左右水准提高到45%左(zuǒ)右(yòu),涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同时(shí),该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利用率,预(yù)计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面,在于它本身储备(bèi)了(le)很多弹(dàn)药,去年拿地(dì)超1000亿元,且其(qí)中一半在(zài)一线城(chéng)市,另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在强二(èr)线(xiàn)和二线城(chéng)市;另一(yī)方面(miàn),它的(de)扩张是(shì)有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

  陈昊扬同样(yàng)提醒道,与之相反,有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián),或(huò)者说看到了2016年(nián)~2020年(nián)期间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说,见到(dào)机会(huì)时要出手,但(dàn)出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心,如(rú)果负债率扩张得太(tài)快(kuài),但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象得那么(me)好,可能会重蹈覆辙。

  那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进?陈昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示,主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的(de)净负债率(lǜ)水平,在我看来,这个比例如果超过(guò)60%,就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

  不(bù)难看(kàn)出,这一标准要比“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100%要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释(shì),当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快,所以要规避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

  《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn),中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60%之上。其(qí)中,中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高(gāo)不(bù)下,在2020年至2022年期间(jiān),依次为317.70%、284.61%、280.23%。

  与之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是,华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时,也(yě)较好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债率水平(见附表)。

  寻找“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”是房(fáng)地产α机会之一,三道红线(xiàn)等指标(biāo)成重(zhòng)要(yào)参考

  滨江集团等个别民营(yíng)房企

  或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

  陈昊扬指出(chū),实际上,他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企(qǐ)与民(mín)营房企(qǐ),但在各(gè)维度的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上,国央(yāng)企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央企的融资成本不可名状的意思解释一下,不可名状 的意思更低,融资渠(qú)道也更顺畅,能够做到想融就融,这(zhè)样,国(guó)央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

  虽(suī)然对比(bǐ)民营房企,机构更加看(kàn)好国央企,但这也并不意味着,民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

  据《红周刊》梳理发现,仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如,根据2023年一季(jì)报(bào),滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司-景顺长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

  除(chú)此之外,自(zì)2021年(nián)开始,百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报(bào),该资(zī)产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ),约(yuē)占流通A股的3.56%。

  滨江(jiāng)集团的受青睐,和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间,房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”,但作为(wèi)杭(háng)州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲,2020年以来(lái),滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现了(le)较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

  业绩(jì)方面,2020年(nián)~2022年(nián)期间,滨江集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元;依次实现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近期发布的2023年一季(jì)报,今年一(yī)季度,滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元,同比增(zēng)长(zhǎng)134.07%。

  在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持(chí)续增长(zhǎng),和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报,滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区,而在2021年,杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六成。不可名状的意思解释一下,不可名状 的意思近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)不可名状的意思解释一下,不可名状 的意思房企(qǐ)销(xiāo)售排名(míng)第一。

  与此(cǐ)同时,滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极,根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示,2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样持续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

  而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现,也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年,滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十,根据中指(zhǐ)数(shù)据(jù),2023年(nián)前4月,滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元,位列房企(qǐ)第九位。

  值(zhí)得注意的是,2020年至(zhì)今,滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上(shàng),而近期,滨江集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告表示,公司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

  产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

  机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业(yè)觅α

  实际上房地产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节(jié),其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商,而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访,房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān),新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被看好,机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房(fáng)时(shí)代,所以对(duì)地产产业链,尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领(lǐng)域(yù),我(wǒ)们(men)相对看好,因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大(dà),随着时间的增加,内(nèi)装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一点,在新房销售见顶之后,家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链,我们(men)相对看好和内(nèi)装相关的行业,例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

  而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计,目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司(sī),它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺,特别(bié)是前(qián)者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基础上,年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30%。

  以前(qián)者为例,富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售,旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示,报告期(qī)内,富(fù)安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元,同比减少7.57%;不过实现归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)约1.11亿元,同比增长5.28%。

  而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来(lái)看(kàn),能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天下,彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016,都在其中出现,占据了(le)半壁江山(shān)。需要强调的(de)是,中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品,首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

  对比而言,前(qián)几(jǐ)年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时的(de)家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂,不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光,家居板块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一(yī)时(shí)间(jiān)段,该股(gǔ)年内上涨已经超过23%,从业绩来看,无论是营收还是归(guī)母净利润,公司都实现了同比双(shuāng)升。

  从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东来看,《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù),一(yī)季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了持股,而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是,他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独(dú)钟,在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中,他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东,其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓(cāng)股。

  除(chú)去家居家纺外,下游的物业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐,不过这类(lèi)标的(de)大多在(zài)香港上市,如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此,前(qián)述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例(lì)分析:“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业,挣钱很辛苦,我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián),以我曾经买的绿城服(fú)务为例,它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的(de),每年到(dào)期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功率(lǜ)在30%~40%。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分(fēn)项目到(dào)期之后,经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

  “行业(yè)里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公司很少,因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的(de),后面因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长,不过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好,客户没有那么满意(yì),能做到提(tí)价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比较(jiào)高,这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。

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