5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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