万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解中国人去巴基斯坦安全吗抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)中国人去巴基斯坦安全吗司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很中国人去巴基斯坦安全吗(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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