导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(z黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗hèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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