近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府ape>

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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