万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(sh再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了ǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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