饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(g三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人òu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàn三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人g)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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