5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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