文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(y新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗è)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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