饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由(y奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系óu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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