导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì实属和属实区别在哪，实属与属实的区别)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

实属和属实区别在哪，实属与属实的区别　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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