近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两丁二醇和丙二醇是不是酒精个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(qu丁二醇和丙二醇是不是酒精án)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(l丁二醇和丙二醇是不是酒精iú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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