导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水srds是什么意思，srds是什么意思啊平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòngsrds是什么意思，srds是什么意思啊)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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