导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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