5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的阿富汗改名现在叫什么是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集阿富汗改名现在叫什么团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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