5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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