OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2中国有多少万大军，中国多少万兵力021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù中国有多少万大军，中国多少万兵力)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(ch中国有多少万大军，中国多少万兵力ǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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