文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gō大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ng)司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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