5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼