5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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