万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāncpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的g)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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