5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(ji不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵àn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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