ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式

　　“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如(rú)何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各(gè)个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内最高(gāo)的(de)；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的(de)是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的(de)开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外(wài)一半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是(shì)看房企的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企的(de)净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居(jū)高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的(de)同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国(guó)社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自身ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式的(de)基本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排(pái)名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一(yī)直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的(de)两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理(lǐ)曹名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一(yī)时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家纺外，下(xià)游的(de)物业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难(nán)度(dù)是(shì)非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式