OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè三万日元等于多少人民币多少)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(三万日元等于多少人民币多少zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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