5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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