文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场