文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(qu个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做án)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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