万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上doi的时候怎么夹，doi是怎么夹了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chádoi的时候怎么夹，doi是怎么夹)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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