5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人